Non-renouvellement du bail : quelles implications ?

Le propriétaire d'un logement a le droit de ne pas renouveler le bail de son locataire à l’échéance. Plusieurs cas de figure ont été prévus et la démarche est encadrée.

Quels sont les motifs de non-renouvellement d’un bail ? Quels sont les droits et devoirs du bailleur et du locataire ? Quelles sont les répercussions pour chacun ?  Voilà tout ce qu’il faut savoir !

Principe du renouvellement du bail

La loi prévoit une reconduction tacite du contrat de bail automatiquement à l’arrivée du terme prévu si le bailleur ne dénonce pas le contrat pour reprise ou pour vente. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de signer un nouveau contrat et celui-ci se renouvelle suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail initial.

En revanche, un bail peut ne pas être reconduit automatiquement. Les parties prenantes peuvent décider de renouveler le contrat de location soit à l’initiative du bailleur ou à celle du locataire. Il est alors question de renouvellement de bail.

Dans ce cas, le nouveau contrat peut comporter certaines modifications des clauses qui le constituent (révision du loyer, travaux de rénovation réalisés, surface habitable augmentée…).

Bon à savoir :

La durée de bail d’un logement dépend de plusieurs facteurs :

• si le bailleur est un particulier, la durée de location du logement est de 3 ans.
• si le bailleur est une personne morale, la durée de location est de 6 ans
• si le logement est loué meublé, la durée est d’un an

Motifs pour le non-renouvellement du bail

Le propriétaire d’un logement peut mettre fin à la location de celui-ci, qu’il soit vide ou meublé, et adresser un congé à son locataire pour le récupérer. Toutefois, cette décision doit être justifiée par un motif sérieux et légitime : en cas de vente/reprise du bien concerné ou pour y effectuer des travaux de rénovation. Et pour chaque cas de figure, il existe des règles à respecter.

Non-renouvellement pour vente

La vente d’un bien immobilier constitue l’un des motifs de non-renouvellement du bail. Si le bailleur propriétaire décide de vendre son bien, il doit envoyer un congé pour vente au locataire en respectant une procédure spécifique, notamment les droits de préemption dont bénéficient le locataire. Ce dernier doit être notifié 6 mois avant la fin du contrat de bail.

Le congé pour vente doit être donné à l’échéance, c’est-à-dire à la date anniversaire de signature du bail initial et doit porter la mention « vente », le prix de vente du logement qui doit être équivalent ou proche de la valeur du bien sur le marché, ainsi qu’une description détaillée du bien immobilier.

Attention !

Les droits de préemption ne concernent que les baux d’habitation vides et ceux meublés !

En cas de pluralité de locataires, le bailleur doit envoyer le congé pour vente à tout un chacun.

Bon à savoir :

En cas de congé pour vente, le locataire est prioritaire sur l’acquisition du bien immobilier qu’il occupe grâce aux droits de préemption. Il dispose d’un délai de 2 mois pour concrétiser la promesse d’achat ou refuser l’offre de vente du bail. Ce délai peut être prolongé à 4 mois si le locataire souhaite souscrire un prêt immobilier.

Le non-respect des droits de préemption par le bailleur entraîne la nullité de la vente et offre l’achat du bien à un tiers acquéreur.

Il existe différentes manières pour informer le locataire par la décision de vente, soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit par une lettre remise en main propre avec récépissé ou encore par un acte d’huissier.

Le recours à un huissier n’est pas obligatoire, mais optionnel afin de faciliter les démarches et pour éviter d’omettre une mention obligatoire susceptible d’entraîner la nullité du congé et éventuellement la reconduction tacite du bail.

Si le locataire ne reçoit pas le congé pour vente pendant les 6 mois avant la fin du contrat de bail, ce dernier sera reconduit tacitement et aucune vente ne pourra avoir lieu.

Non-renouvellement pour reprise

Le bailleur peut résilier le contrat de bail et refuse son renouvellement pour occupation personnelle, c’est-à-dire reprendre le bail pour y habiter ou pour y loger l’un de ses proches, à condition que la maison soit nécessairement sa résidence principale.

Sont considérées comme bénéficiaires du logement après reprise, les personnes suivantes :

• Époux du propriétaire,
• Partenaire de PACS à la date du congé,
• Concubin depuis au moins un an à la date du congé,
• Un de ses ascendants (parent, grand-parent ou arrière grand parent) ou celui de son époux, concubin ou partenaire de PACS,
• Un de ses descendants (enfants, petits-enfants)

Comme pour le congé pour vente, le bailleur doit notifier son locataire par une lettre de congé pour reprise, 6 mois avant la date d’échéance de son bail. En l’absence de réception de courrier, le congé ne sera pas valable.

Non-renouvellement de bail pour travaux

À première vue, la décision de non-renouvellement de bail pour la réalisation des travaux n’est pas évidente. Néanmoins, pour éviter tout litige avec le locataire, les travaux de rénovation ou de réhabilitation doivent être d’une grande ampleur et le bailleur doit prouver une intention réelle pour l’exécution de ces travaux. Il est possible d’accompagner la lettre de congé par des pièces justificatives, telles que le permis de construire, les devis des professionnels de bâtiments, l’esquisse et le plan…).

Non-renouvellement de bail pour motif sérieux et légitime

Il faut bien savoir que le législateur ne définit pas la notion du motif sérieux et légitime. Les raisons invoquées par le bailleur sont généralement relatives aux obligations locatives (des impayés ou retard de paiement du loyer) ou encore des troubles de voisinage. Donc le propriétaire du bien a intérêt à se reconstituer un dossier solide. Aussi, le motif du non-renouvellement doit figurer sur la notification envoyée au locataire.

Bon à savoir :

Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire peut donner congé de 3 mois à l’échéance dans les mêmes conditions de forme d’une location vide. Ce congé doit être toujours motivé par la vente/reprise du bien ou par un motif sérieux et légitime.

Quel que soit le motif du non-renouvellement du bail, le locataire peut contester la décision du bailleur (vente ou reprise du bien) s’il estime que le motif du congé soit frauduleux ou abusif. Dans ce cas, le bailleur peut être condamné à indemniser le locataire et à verser des dommages-intérêts ou à payer une amende pénale.

Qu’en est-il des locataires protégés

Certains locataires sont protégés en fonction de leur âge et de leurs revenus. Que ce soit pour une location meublée ou vide, le propriétaire ne peut pas donner un congé comme il l’entend et doit impérativement respecter certaines conditions.

Locataires de plus de 65 ans

Pour que la protection soit légale, il faut que le logement soit la résidence principale du locataire de plus de 65 ans et que ses ressources financières ne dépassent pas le plafond pour les logements conventionnés (cf service-public.fr).

Locataires de moins de 65 ans

Pour les locataires de moins de 65 ans, deux conditions sont requises : avoir une personne à charge de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et que le cumul de tous les revenus des personnes vivant sous le même toit ne dépasse certains revenus (cf service-public.fr).

Quelles sont les particularités d’un bail étudiant

Contrairement aux autres formats de contrats de location, les étudiants bénéficient d’une situation adaptée à leurs contraintes et à la durée de l’année universitaire.

Le bail étudiant est souvent meublé et doit obligatoirement remplir certaines conditions et comporter une liste d’équipements pour assurer une vie décente au futur locataire.

La durée de bail étudiant est relativement courte et n’excède pas les 9 mois et le contrat n’est pas reconduit tacitement même si les deux parties souhaitent garder leur relation contractuelle. Le renouvellement doit faire l’objet d’une nouvelle signature du contrat.

Le bail étudiant offre plusieurs avantages aussi bien pour le bailleur que pour le locataire, c’est un investissement rentable à ne pas négliger !

Bon à savoir :

Le contrat de bail étudiant est destiné aux personnes ayant le statut d’étudiant. Toutefois, l’étudiant n’est pas dans l’obligation de louer ce type d’habitation spécifique ni de signer un contrat de bail de ce genre, car il peut choisir d’autres types de logement destinés aux étudiants (CROUS, studio, T1, T2…).

Quel que soit le bail loué, il est vivement recommandé de souscrire une assurance logement pour te protéger des éventuels risques liés à l’incendie, brise de glace, aux actes de vandalisme et de cambriolage, aux catastrophes naturelles (inondation, orage, tempête…).

Pour assurer la sécurité et la protection de ta maison et de tes biens en cas de sinistre, HEYME met à disposition une assurance multirisque habitation (MRH) à partir de 34€ par an.

Résiliation d’un contrat de bail étudiant 

Les parties prenantes à savoir le propriétaire et l’étudiant peuvent procéder à la résiliation du contrat de bail avant la date d’échéance prévue en respectant certaines conditions :

À l’initiative de l’étudiant

Si une situation nécessite un départ anticipé ou un stage, l’étudiant peut rompre son contrat de bail à n’importe quel moment. Néanmoins, un bail ne se résilie pas du jour au lendemain, il doit absolument respecter un préavis d’un mois pour la location meublée ou un bail mobilité et de 3 mois pour la location vide.

À l’initiative du bailleur

Comme tout type de contrat de bail, le propriétaire peut demander la résiliation d’un contrat de bail étudiant et doit motiver sa décision de mettre fin au contrat par un motif de vente/de reprise du bien ou pour un motif légitime.

Il doit aussi respecter les obligations par rapport au préavis pour l’envoi du congé à son locataire étudiant (6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé).